Tribunal Estadual de São Paulo considera abusiva cláusula de contrato de compra que previa a devolução de apenas 50% do que o consumidor pagou

São Paulo - O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) obrigou uma construtora a devolver 100% do valor pago pelo comprador de um imóvel. A empresa havia cobrado 50% de distrato pela rescisão do contrato.

Segundo o sócio do Parente Neto Advogados, Luciano Parente Neto, o juízo é importante porque traz uma inovação em relação à jurisprudência construída em torno do tema. "Apesar da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça [STJ], consolidada em agosto de 2015, já tratar de restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de culpa exclusiva do vendedor, não é nada comum um retorno de 100%", afirma.

O processo surgiu com um casal que firmou contrato de compra e venda de um imóvel com a incorporadora no valor de R$ 1.024.150. Os consumidores já haviam pago R$ 380.133,95, cumprindo todas as obrigações impostas, mas a obra não foi concluída no prazo contratual, excedendo até mesmo o período de 180 dias de tolerância. Como os consumidores estavam na iminência de ter um filho e precisavam urgentemente de um apartamento com um espaço maior, pediram para cancelar a compra para receber o dinheiro de volta e comprar outro imóvel. Foi aí que se depararam com o distrato de 50% e decidiram levar a questão para a Justiça.

A juíza Andrea Ferraz Musa, baseou sua decisão no Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando o autor como parte hipossuficiente em um contrato de adesão e entendendo que o fornecedor foi o responsável por todos os problemas que motivaram a ação. "Ocorre que a rescisão se deu por culpa da ré, e não dos autores. Isso porque a ré restou inadimplente, vez que não entregou o imóvel no prazo contratado, ultrapassando até mesmo a cláusula de tolerância fixada a seu favor", apontou na sentença.

Cláusula abusiva

Um dos defensores dos consumidores na ação, o sócio da área de direito imobiliário do Miglioli e Bianchi Advogados, Lucas Miglioli, acredita que os contratos de compra e venda de imóveis possuem muitas cláusulas que beneficiam apenas a construtora em detrimento dos clientes. "Pagamento fora do prazo geram multas altíssimas, mas a construtora dificilmente se responsabiliza por algum problema. Se colocar na balança o que isso significa em relação a todos os encargos, veremos uma discrepância muito grande."

Na opinião de Parente Neto, o precedente é muito bom para o consumidor, mas preocupante para construtoras, incorporadoras e imobiliárias, que já estão fragilizadas por causa da crise econômica. Parente Neto lembra que as companhias do setor sofrem desde meados de 2014 com o endividamento da população, que causou uma freada brusca na demanda por novos imóveis.

"Os custos para a construtora enquanto o imóvel não é vendido são altos, porque ela tem que arcar com imposto e condomínio. Se [a empresa] tiver que pagar de volta o que já tinha incorporado ao caixa, a situação vai ficar pior ainda", avalia o advogado.

Apesar disso, Parente Neto considerou a decisão muito bem fundamentada. "Apesar do impacto ser pesado, pode ser considerada como má-fé essa prática das construtoras de impor uma multa excessiva pela rescisão do contrato por parte do consumidor."

Lucas Miglioli ressalta que os contratos não têm força de lei e que o comprador não costuma ter como se negar a alguma dessas cláusulas, o que é levado em consideração pelo Judiciário. "Hoje, o mercado está menos aquecido. Viu-se uma quantidade de lançamentos muito grande e a demanda não acompanhou essa explosão, mas a construtora tem que arcar com o que está em contrato ou não cobrar distratos superiores a 30%", defende.

Para o especialista, esses cuidados saem mais barato para a empresa do que se embrenhar em uma disputa judicial.

Ricardo Bomfim

Fonte: DCI (23.06.2017)