Multa para consumidor que desiste da compra do imóvel tem sido reduzida, via ação judicial, a 10% do valor das parcelas já pagas. Para advogados, percentual é muito desfavorável a empresas

São Paulo - Mudar posição já consolidada do Judiciário sobre o distrato (desistência) de contratos imobiliários será uma tarefa árdua para empresas do ramo, dizem especialistas. Com as rescisões em alta por conta da crise, a questão tem se tornado ainda mais sensível.

O problema, conta o sócio do Nannini e Quintero Advogados Associados, Sergio Quintero, é que o Judiciário tem reduzido as multas para os consumidores que desistem das compras. Se em contrato a punição pode superar 40% do valor pago pelo cliente até então, na Justiça a multa tem sido reduzida a 10%. 

Mas segundo Quintero esses 10% não são suficientes para cobrir nem os gastos das incorporadoras com honorários de advogados, publicidade, comissões, impostos e outros custos indiretos. 

Um levantamento da Fitch Ratings aponta que os distratos responderam por 41% das vendas brutas entre janeiro e setembro de 2015 ante 29% um ano antes. A pesquisa considerou nove empresas avaliadas pela agência de classificação de risco (Viver, João Fortes, Cyrela, Brookfield, Gafisa, QGDI, Moura Dubeux, RNI e MRV). 

Mesmo diante de demonstrações econômicas de que a redução da multa em caso de distrato tem gerado prejuízos às empresas, Quintero aponta que o Judiciário não está sensibilizado sobre a questão. "Não acredito que o percentual da multa vá mudar", diz ele. 

Na visão da sócia do Demarest, Maria Helena Bragaglia, as empresas teriam dois caminhos para mudar esse cenário desfavorável. O menos demorado, aponta ela, é tentar viabilizar a aprovação de nova legislação sobre o tema. A outra opção seria "fazer um trabalho de formiguinha" nos tribunais para tentar mudar os entendimentos já formados. 

Assim como Quintero, ela entende que trazer elementos para mostrar que a redução da multa gera um desequilíbrio contratual é um caminho possível. Mas em muitos casos, diz ela, o argumento é descartado sob justificativa de que a perda faz "parte do risco do negócio". 

Maria Helena também entende que a jurisprudência desfavorável se formou porque em muitos casos as empresas acabam não dando atenção às causas de consumidores. "O que ocorre é que muitas vezes as empresas não se dão conta que na discussão estão embutidas questões relevantes para o negócio. Agora a jurisprudência está formada e a crise agrava a situação", diz ela. 

Um desdobramento importante na jurisprudência sobre o distrato, aponta Quintero, foi a aprovação, em setembro de 2015, da súmula 543 pela segunda seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O enunciado fixou que se o contrato é rescindido por culpa do vendedor, a restituição deve ser integral. Se o comprador foi quem deu causa ao distrato, a restituição é parcial. 

Quintero entende que ficou faltando uma definição sobre o percentual a ser restituído. "Há muitos processos sobre isso. Eles poderiam ter definido se era 10% ou 20%. Mas não fizeram. Deixaram isso para ser motivo de novas brigas", diz. 

Roberto Dumke

Fonte: DCI (12.02.2016)