A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a corretora responsável pela intermediação da venda e a empresa de pagamentos que processou a respectiva transação financeira não podem ser responsabilizadas por eventual atraso na entrega de imóvel. Segundo o colegiado, essas empresas não integram a cadeia de consumo em relação à obrigação de entrega do bem, motivo pelo qual não respondem pelos danos decorrentes do descumprimento contratual.

Um casal ajuizou ação contra a incorporadora, a corretora e a empresa responsável pelo processamento do pagamento, com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda de um imóvel. O pedido se baseava no fato de que, três meses antes de vencer o prazo previsto para a entrega, as obras ainda estavam em estágio inicial, evidenciando que o cronograma contratual não seria cumprido.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) condenou solidariamente as três rés a restituir os valores já pagos, incluindo parcelas do imóvel, taxa de personalização e comissão de corretagem. O TJSP entendeu que todas integravam a cadeia de consumo, o que justificaria a responsabilização conjunta. A corretora e a empresa de pagamentos recorreram ao STJ, alegando ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade, já que, segundo sustentaram, não houve falha na prestação de seus respectivos serviços.

Responsabilização exige a existência de nexo causal entre conduta e dano

A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, destacou que, embora os artigos 7º, parágrafo único, e 25 do Código de Defesa do Consumidor prevejam a responsabilidade solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento, essa responsabilização exige a existência de nexo causal entre a conduta do fornecedor e o dano sofrido pelo consumidor.

Segundo a ministra, embora o regime de responsabilidade consumerista abarque toda a cadeia de consumo, essa responsabilidade somente se configura quando há vínculo lógico de causa e efeito entre o prejuízo e a atuação do fornecedor no mercado. "Ou seja, se o suposto fornecedor não pertencer à cadeia de fornecimento, não há como responsabilizá-lo. E, para ser considerado integrante da cadeia de consumo, deve guardar relação com o serviço prestado: é preciso que tenha contribuído com produtos ou serviços para o fornecimento do serviço final".

No caso da corretora, a ministra observou que sua atuação se limita à intermediação entre comprador e vendedor, sem qualquer participação na execução das obras ou na incorporação do empreendimento. Com base no artigo 725 do Código Civil, ela explicou que a corretagem se caracteriza pelo êxito na aproximação das partes, sendo devida a remuneração mesmo que o negócio não se concretize por arrependimento. Assim, a relatora apontou que a responsabilidade da corretora está restrita ao serviço de corretagem, especialmente no que diz respeito à prestação de informações adequadas sobre o negócio.

Quanto às chamadas "pagadorias" — empresas especializadas na gestão financeira de contratos —, Nancy Andrighi afirmou que elas funcionam como intermediárias entre consumidores e fornecedores, sendo frequentemente contratadas por corretoras para organizar o repasse de valores como comissões, taxas e encargos aos corretores e à própria imobiliária. Entre suas funções, estão a emissão de boletos e o gerenciamento das quantias recebidas.

"Da mesma forma que as corretoras, como as pagadorias não integram a cadeia de fornecimento de incorporação imobiliária, sua responsabilidade não se estende a eventuais inadimplementos do contrato de compra e venda de imóvel", concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso.

Leia o acórdão no REsp 2.155.898.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s): REsp 2155898

Fonte: STJ, 07/05/2025