Uma das maiores gestoras de shopping centers do Brasil tem uma estratégia ousada: desde se unir a rivais até construir sem ter antes os espaços alugados.

 
Passadas as festas de fim de ano, o ritmo frenético de consumidores esparramando-se pelos corredores dos shopping centers costuma ser substituído por uma certa calmaria. Este ano, não tem sido diferente, mas está longe de significar que as empresas que os administram colocaram o pé no freio. Ao contrário: 2012 promete manter inalterado o ritmo de expansão do setor, que vem crescendo a uma média de 14% ao ano, nos últimos cinco anos, com a abertura de nada menos  que 79 centros de compras entre 2007 e 2011.  Neste ano, as vendas devem superar a barreira dos R$ 100 bilhões e atingir o recorde histórico de 45 empreendimentos inaugurados. 

Em meio a tamanha efervescência, uma administradora começa a se destacar: a carioca Aliansce Shopping Centers. Na terça-feira 10, a companhia anunciou a compra do controle, por R$ 574,5 milhões, de cinco empreendimentos em que  detinha participação minoritária e que estavam nas mãos do grupo português SGC. Com isso, ela se consolida como a terceira maior empresa do segmento no Brasil, em tamanho da sua área bruta locável própria, com 335,2 mil metros quadrados. Esse não é o único grande aporte da Aliansce. Em meados de 2013, a companhia completa um ciclo de investimento estimado em R$ 1,3 bilhão. Desde novembro de 2006, ela inaugurou nove shoppings no País.

Outros quatro estão em fase de construção em Vila Velha (ES), Bauru (SP) e Maceió (AL), além de sua segunda unidade em Belém (PA). Somente outra carioca,  a Multiplan, vice-líder do setor, possui uma carteira tão recheada, com quatro inaugurações previstas para o período. A Aliansce, no entanto, leva vantagem em relação à rival no quesito expansão da área bruta locável. Até junho de 2013, ela pretende avançar sua área comercial em 37%, para 460 mil metros quadrados. Um dos empreendimentos responsáveis por esse avanço é o Parque Shopping Maceió, tocado em parceria justamente com a rival Multiplan. A Aliansce lidera o projeto, por ter experiência em atuar no Nordeste: dos seus 14 centros, três estão na região.

Existe também algumas peculiaridades na sua abordagem dos negócios. No manual da Aliansce, há espaço para mais arrojo no desenvolvimento de um novo projeto. “Diferentemente dos outros empreendedores do setor, não nos preocupamos tanto com a locação prévia dos espaços, para começar a construir um empreendimento”, afirma Henrique Cordeiro Guerra, CEO da Aliansce, cujo faturamento anual gira em torno de R$ 270 milhões. De acordo com o executivo, há muitas regiões em expansão rápida e os shopping centers são a principal oportunidade de crescimento para o varejo. Dessa forma, fica fácil atrair lojas âncoras, como Casa & Vídeo, Lojas Americanas ou Ponto Frio.

Os analistas têm reservas em relação a essa prática ousada da Aliansce. “É mais arriscado iniciar um projeto dessa forma, porque durante o período de construção pode aparecer um competidor na mesma região”, diz Guilherme Assis, analista da corretora Raymond James. Mas ele reconhece que, por enquanto, esse risco vem recompensando parceiros, clientes e investidores. “A Aliansce é a empresa que passa pelo melhor período de maturação de seus empreendimentos, conseguindo o maior crescimento de vendas por metro quadrado e receita para os lojistas”, afirma Assis.

As vendas em seus shoppings cresceram 27,9% no terceiro trimestre de 2011, em relação ao mesmo período de 2010, atingindo R$ 1,2 bilhão. O resultado é justificado por uma particularidade. Enquanto Multiplan, BR Malls e Iguatemi – as três maiores do setor em receita – concentram a grande maioria de seus ativos em empreendimentos antigos, a Aliansce detém a maior parte de sua área bruta locável em unidades  com menos de cinco anos de existência. Até por isso, Guerra se mantém otimista. Nos próximos dois anos, seu objetivo é elevar a rentabilidade operacional anual da companhia dos atuais R$ 190 milhões para R$ 340 milhões.

Apesar de operar desde 2004, a Aliansce pode ser considerada uma veterana. Sua origem remonta à construção, na década de 1970, do primeiro shopping center do Nordeste: o Nacional Iguatemi Salvador, tocado pelo político e empresário paraibano Newton Rique, morto em 1986. A Aliansce, porém, nasceu em 2004, quando seu filho, Renato, atraiu para o negócio a americana Developers Diversified Realty (DDR) e a Gávea Investimentos, de Armínio Fraga, ex-presidente do Banco Central, que vendeu sua participação após sua abertura de capital em janeiro de 2010.


Veículo: Revista Isto É Dinheiro