Tribunal entendeu que os cuidados que o banco tomou para avisar ao devedor que o bem seria leiloado foram insuficientes; decisão protege compradores de imóveis

São Paulo - O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) suspendeu o resultado de um leilão de imóvel sob o entendimento de que a alienação só pode ser realizada depois que o devedor fiduciário for notificado.

Segundo o fundador da Morad Advocacia Empresarial, Antônio Carlos Morad, a decisão foi muito positiva para os devedores fiduciários, visto que depois da aprovação da Lei 13.465/2017, as regras da alienação fiduciária começaram a valer mesmo para quem comprou um imóvel por meio de programas sociais como o Minha Casa, Minha Vida. "O devedor poderia, pela nova lei, ter seu imóvel colocado em leilão mesmo sem notificação pessoal, o que tiraria sua última chance de reaver o bem", avalia o advogado.

Morad, defensor da pessoa que teve o imóvel colocado em leilão, admite que o juízo não está em acordo com a nova legislação, mas defende que a jurisprudência está corrigindo uma exigência ilegal e inconstitucional colocada pelo Congresso.

No caso, um banco colocou em leilão o imóvel de um devedor fiduciário que estava inadimplente. No entanto, esse devedor não foi notificado pessoalmente da data e horário do leilão. No TJSP, a desembargadora Maria Lúcia Pizzotti, concedeu ao devedor a suspensão dos efeitos do leilão. "De fato, há entendimento jurisprudencial no sentido de ser necessária a prévia intimação do devedor das datas dos leilões designados para alienação de seu imóvel, não bastando a simples notificação para fins de constituição em mora para a validade do procedimento. E considerando que os atos de alienação já foram realizados, resta apenas a suspensão de seus efeitos, evitando-se que o bem seja transmitido para terceiro [...]", apontou.

Cautela

De acordo com o especialista em direito imobiliário do Colleone Advogados, Sérgio Colleone, essa necessidade de notificação pessoal do devedor é realmente necessária, embora possa ensejar fraudes. "Seria injusto não exigir essa notificação, pois é a última chance para o devedor adjudicar [defender judicialmente que aquele imóvel continua sendo sua propriedade] ou exercer preferência pelo imóvel. Se o devedor está viajando, pode ser que ele não receba a notificação extrajudicial simples, que é às vezes colocada nas mãos de um vizinho ou do porteiro."

O risco, segundo Colleone, do devedor fugir da notificação, deixando de atender em casa ou colocando outra pessoa para atender por ele, é mitigado por ferramentas à disposição da Justiça. "O Judiciário adota a regra de que quando por três vezes, o oficial ou serventuário não encontrar o devedor, será intimada qualquer pessoa da família ou vizinho. É o que o Código de Processo Civil [CPC] fala de citação por hora certa", ressalta.

Colleone alerta que por conta desses cuidados, os bancos devem ser cautelosos ao fazer notificação judicial para se prevenir contra qualquer reclamação de ilegalidade que possa anular o leilão. "As instituições financeiras têm de ficar atentas à jurisprudência", conclui o especialista.

Ricardo Bomfim

Fonte: DCI (17.10.2017)