A aferição da preponderância da atividade de uma empresa para fins de incidência de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve observar critério temporal previsto em lei, sendo vedada a cobrança antecipada do tributo pelo Fisco com base apenas no objeto social da companhia. Assim, a administração pública não pode impedir o registro da transferência de imóveis mediante exigência prévia do imposto. 

Com base nesse entendimento, a juíza Lorena Teixeira Vaz, da Vara Empresarial de Betim (MG), suspendeu, em tutela de urgência, uma cobrança do ITBI decorrente de integralização de imóveis ao capital social de uma empresa agropastoril.

A controvérsia se iniciou quando o município de Betim cobrou ITBI de uma empresa após ela ter integralizado 36 imóveis para aumento de capital social.

Em processo administrativo, o município indeferiu o pedido de reconhecimento de não incidência do imposto e constituiu o crédito tributário no valor de R$ 165,6 mil.

Inconformada, a empresa ajuizou ação declaratória cumulada com anulatória do débito tributário, acrescida de pedido de tutela de urgência requerendo a suspensão da cobrança e que o município se abstivesse de criar embaraços ao registro da transferência dos imóveis até a decisão final de mérito.

Sustentou que a integralização é amparada pela imunidade ao ITBI, prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, uma vez que sua atividade preponderante é agrícola, e não imobiliária. 

Suspensão da cobrança

A juíza acolheu os argumentos da empresa e deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade do crédito tributário. Ela determinou que o município se abstenha de criar óbices ou condicionar a lavratura das escrituras e o registro da transferência dos imóveis ao recolhimento prévio do imposto. A decisão suspende a guia de ITBI no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$ 500 limitada a R$ 50 mil.

Vaz fundamenta a tutela nos termos do artigo 300, do Código de Processo Civil (CPC), que exige a demonstração da probabilidade do direito invocado (fumus boni iuris) e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (periculum in mora).

Ela também considerou o artigo 151, V, do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece que a concessão de medida liminar ou de tutela antecipada suspende a exigibilidade do crédito tributário.

A julgadora destaca que o artigo 156, § 2º, I, da Constituição, estabelece imunidade tributária para que o ITBI não incida sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

A mesma norma, ela pondera, prevê uma exceção para a cobrança em casos nos quais a atividade preponderante seja a compra e venda de bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. 

A juíza ressalta que o CTN estabelece no artigo 37, § 2º, um critério temporal claro para a apuração da preponderância da atividade da companhia em momento futuro, não sendo, portanto, lícito ao Fisco antecipar a cobrança do ITBI com base em mera inclusão de atividades imobiliárias no objeto social da empresa.

“A exigência do tributo impede a autora de regularizar o registro da transferência dos 36 imóveis, obstáculo que, conforme alega, inviabiliza a utilização desses bens como garantia para a obtenção de financiamentos necessários ao fomento de sua atividade principal (agropastoril). A manutenção da cobrança, portanto, impõe um entrave ao desenvolvimento econômico da empresa, justificando a urgência da medida”, afirma a magistrada.

“Ademais, a medida é perfeitamente reversível, pois, caso a ação seja julgada improcedente, o Município poderá prosseguir com a cobrança do valor integral do tributo, acrescido dos consectários legais”, conclui.

Atuou no caso a advogada Gabriela Melo Araújo.

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Processo 1006219-83.2026.8.13.0027/MG

Sheyla Santos – Repórter da revista Consultor Jurídico.

Fonte: Revista Consultor Jurídico – 20/05/2026