A garantia contratual representa um dos relevantes aspectos do contrato de locação. O locador pode exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Essas garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, de acordo com a nova redação do artigo 39 da nova versão da Lei do Inquilinato, n° 12.112/09.

A alteração legislativa conferiu ao fiador novas possibilidades de se exonerar de suas responsabilidades contratuais, antes da efetiva devolução do imóvel.

Foram acrescidos dois parágrafos (§ 1º e § 2º) ao artigo 12 da nova regra legislativa. Eles prevêem que, nos casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, bem como de morte do locatário, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Nestes casos, o prosseguimento da locação residencial deve ser comunicado por escrito ao locador e ao fiador (se esta for a modalidade de garantia locatícia). Assim, o fiador poderá se exonerar de suas responsabilidades no prazo de 30 dias contados do recebimento da comunicação oferecida pela pessoa que permaneceu no imóvel, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador.

Também sofreu alteração o artigo 40 da lei, que confere ao locador a possibilidade de exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, na hipótese, por exemplo, de prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração. Na hipótese em menção, o fiador ficará responsável por todos os efeitos da fiança durante os 120 dias subsequentes à notificação ao locador.

No caso acima, em atenção à imposição legal de que haja uma garantia locatícia, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento do contrato.

Ainda quanto às garantias, é interessante observar que, na petição inicial da ação renovatória de locação comercial, aquela proposta visando à renovação compulsória da locação, deve-se comprovar a idoneidade financeira do fiador do contrato a renovar, ainda que ele seja o mesmo do pacto anterior.

Anteriormente, era prevista a obrigatoriedade de indicação de fiador no contrato a renovar, estipulando, para a hipótese de não ser o mesmo, a sua qualificação completa. Exigia, por fim, “em qualquer caso e desde logo”, a comprovação da idoneidade financeira do fiador.

Com relação ao texto antigo da lei, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo firmou entendimento de que, nos casos de indicação do mesmo fiador no pacto a renovar, seria inexigível a comprovação de sua respectiva idoneidade financeira, se nunca posta em dúvida. Todavia, diante da recente alteração do texto legal, deve-se aguardar novo posicionamento jurisprudencial.

Por Beatriz Elias Rebello,
advogada (OAB-SPO nº 271.351)

Fonte: Espaço Vital (05.05.10)