Tribunal entendeu que, sem registro, contrato não protege comprador contra terceiros de boa-fé.

A 4ª turma do STJ manteve a penhora de um imóvel comercial ao concluir que a ausência de registro público da promessa de compra e venda impede a oponibilidade do contrato a terceiros de boa-fé. Colegiado destacou a inexistência de direito real enquanto não formalizado o registro.

O caso teve início com embargos opostos por uma mulher que, segundo afirmou, adquiriu o imóvel em 2007 junto ao ex-cônjuge por meio de contrato particular. Ao consultar o cartório em 2018, verificou que o bem havia sido hipotecado em favor de uma imobiliária em 2009, o que motivou o cumprimento de sentença em sua desfavor.

Em 1ª instância, os embargos foram acolhidos. Contudo, o TJ/SC entendeu que a hipoteca registrada deveria prevalecer sobre a promessa não registrada, reconhecendo a validade da garantia em favor da imobiliária.

Ao analisar o recurso, o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, observou que não se aplica ao caso a Súmula 308 do STJ, pois esta trata exclusivamente de imóveis residenciais financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação.

Destacou, porém, que o entendimento da Corte é no sentido de que hipoteca constituída após promessa de compra e venda não tem eficácia contra o comprador - o que, neste caso, não se aplica por um fator determinante: a ausência do registro.

"Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel", afirmou.

O relator ressaltou que o direito real do promitente comprador só se aperfeiçoa com o registro do contrato em cartório de imóveis, o que não ocorreu no caso. Para ele, a boa-fé da imobiliária era inequívoca, pois não havia como saber que a antiga proprietária já havia negociado o bem anteriormente.

A 4ª turma, por unanimidade, acompanhou o voto do relator e manteve a penhora. Ao final, concluiu-se que a promessa de compra e venda não registrada é ineficaz contra terceiros de boa-fé, como a imobiliária que recebeu o bem em garantia hipotecária.

Processo: REsp 2.141.417

O acórdão ainda não foi disponibilizado no acompanhamento processual.

Da Redação

Com informações do STJ.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/430778/stj-valida-hipoteca-sobre-imovel-com-venda-nao-registrada, 21/05/2025