Há 18 anos em vigor, a Lei do Inquilinato foi atualizada no fim do ano passado e seu novo texto começa a ser aplicado a partir de 24 de janeiro. O objetivo da Lei n°12.112 é reduzir para cerca de quatro meses os processos judiciais que hoje ultrapassam mais de um ano. Além disso, as novas regras devem movimentar o mercado de locação no País porque o poder de barganha de empresas maiores pode deixar as pequenas em xeque-mate.

De acordo com Mário Cerveira Filho, do Cerveira e Dornellas Advogados Associados, será evidente o prejuízo, por exemplo, dos lojistas que terão de demitir os funcionários, localizar outro ponto comercial, realizar as obras de instalação etc. Isso porque existe na nova lei um ponto polêmico chamado "melhor proposta de terceiro". "As lojas-âncora (como, por exemplo, Marisa, Renner, Saraiva) estão preocupadíssimas, no que diz respeito à proposta melhor de terceiro. Isso poderá gerar margem para manobras dos locadores, especialmente, em virtude da vinda de empresas estrangeiras para o País e que pretendem se instalar shopping centers", alerta Cerveira Filho.

Para Daniel Alcântara Nastri Cerveira, sócio da mesma banca, a nova lei prejudica especialmente as pequenas empresas cujo poder de barganha é menor.

Contrapontos

As alterações na lei do inquilinato, no entanto, dividem especialistas. Nem todos consideram que os novos critérios prejudicaram uma parte em benefício da outra. "Era necessária uma atualização da lei. Tinham pontos no ar que precisavam ser ajustados e, agora, acertaram a redação da lei. Agora tem um motivo para as partes conversarem. Ficou boa para o proprietário e ruim apenas para o mau pagador", salienta Emanuela Veneri, sócia diretora da Arbimóvel, consultoria especializada em mercado imobiliário.

O advogado Ivandro Trevelim, do escritório Souza Cescon Advogados concorda e completa: "Não houve parte preponderantemente prejudicada, tornou-se mais célere o procedimento judicial de retomada do imóvel, o que favorece o locador mas, por outro lado, melhora o ambiente de investimentos no mercado imobiliário e de construção civil, o que pode estimular os investidores a produzir novas moradias", ressalta. O diretor de Aluguéis da imobiliária Auxiliadora Predial, César Gimenez aposta na segurança maior do proprietário do imóvel. "Ele voltará a utilizar o bem como investimento com muita rapidez em caso de inadimplência pelo inquilino", observa.

Outro ponto de alteração citada pelos advogados ouvidos pelo DCI foi a mudança da purgação de mora. "A nova lei altera o artigo 62, onde o locatário inadimplente passará a ter, apenas uma chance a cada 24 meses para purgar a mora e assim evitar a rescisão do contrato. Na lei anterior, o locatário tinha duas oportunidades de atrasar o pagamento em 12 meses. Agora, foi diminuída drasticamente, a possibilidade de manutenção do contrato através da quitação judicial da dívida locatícia", explica Daniel Nastri Cerveira.

A advogada Renata Lange Moura, do Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, defende que a lei antiga ajudava o inadimplente, que poderia depositar em juízo para ficar no imóvel. "A nova lei restabelece o equilibrio no contrato de locação, já que antes os locatários ficavam a mercê de maus pagadores. Por isso, muitos deixavam de colocar seu imóvel para alugar porque tinham receio de ter problemas para receber. Agora, com o novo texto, vai gerar fomentação no mercado de locação, mesmo porque haverá ampliação de oferta e queda no valor da locação, dada a disputa de mercado", aposta.

Além disso, a lei muda a relação com o fiador, que poderá romper vínculo com o locatário antes do final do contrato, no caso de divórcio do locatário e quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

"O fiador não fica mais preso ao contrato sob qualquer condição, como era antes. Agora ele vai poder se exonerar da fiança", assevera Renata.

"A lei criou um mecanismo que ajudou a alugar o imóvel, pois não fica tão difícil encontrar alguém que seja fiador", completa a especialista Emanuela Veneri, que sinaliza uma possível perda de mercado do seguro-fiança com a nova lei. "O seguro-fiança ainda é muito caro. Assim, fica mais barato para o inquilino ter um fiador, além de ser mais atrativo ao dono do imóvel", observa.

Inquilinos com aluguel em atraso também poderão ser alvo de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado.

"Diferentemente da lei atual, o eventual despejo do locatário, em ação renovatória, poderá ocorrer logo após ser proferida a sentença em primeira instância, e não mais depois do trânsito em julgado. Ou seja, após esgotarem todos os recursos", diz Mário Cerveira Filho.

Veículo: DCI