Área supera 57 mil metros quadrados em uma das regiões mais nobres de São Paulo; especialistas esperam que transação seja concluída na segunda etapa, com preço mínimo de R$ 81 milhões

São Paulo - Uma parcela de 30% do imóvel que foi do Mappin no Itaim Bibi, uma das regiões mais caras de São Paulo, vai a leilão no próximo dia 17 por R$ 135 milhões. A área de 17.849 metros quadrados conta com edificações e benfeitorias que somam 57.080 metros quadrados. A maior parcela do imóvel pertence ao fundo JK Town.

Especialistas consideram que somente o terreno já tem "potencial extraordinário de reaproveitamento" e que o imóvel dificilmente será arrematado na primeira praça, a ser realizada exclusivamente por via eletrônica, com término previsto para o dia 20. A segunda rodada terá início imediato e encerramento presencial em 17 de abril.

Ana Paula de Carvalho Faro, advogada da Faro Leilões, empresa responsável pelo leilão da massa falida do Mappin, informa que, nesse caso, o preço mínimo cai para R$ 81 milhões. "Por se tratar de um leilão atípico, não apenas pelo valor, mas pela crise atual e pelo fato de o imóvel não estar sendo leiloado em sua totalidade, acredito que o investidor preferirá esperar pelo segundo leilão", explica.

Ela lembra que o arrematante será minoritário. Por um lado, esse aspecto pode até afastar alguns interessados, mas, por outros aspectos, trata-se de uma aposta significativamente atrativa, avalia Clécio Oliveira de Carvalho, presidente da Associação Brasileira de Leiloeiros Públicos Judiciais (Asbralej).

Ele elenca três pilares fundamentais para o sucesso do leilão, que conta com a figura de um sócio. Primeiro, se informar sobre os demais condôminos e suas condições de estabelecer boas relações comerciais. Depois, verificar o tipo de negócio e, finalmente, saber se o investimento irá se transformar em renda.

Neste caso, o imóvel que abrigou o Mappin, uma das lojas de departamentos mais tradicionais e pioneiras do comércio varejista no Brasil, e que fechou as portas, parece reunir pelo menos duas dessas condições. Ele já tem um destino comercial certo e ainda está locado para o Grupo Pão de Açúcar (GPA) até julho de 2019. "Isso mostra expectativa de lucratividade", diz Carvalho.

Por questões estratégicas, o GPA não informa o valor da locação. Diz que avalia a participação no leilão e, caso não o faça, avaliará o cenário pós-leilão para decidir se renovará ou não o contrato de locação, que se encerra em meados de 2019.Carvalho, da Asbralej, avalia que se o GPA se interessou por aquele imóvel quando o locou, é porque era um bom negócio. "Além de renda garantida até 2019, a possiblidade de um ganho de capital, se o leilão for mesmo para uma segunda rodada, é importante."

Reinaldo Fincatti, engenheiro e diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), calcula que, pelas suas dimensões, seria possível construir um empreendimento quatro vezes maior que a sua área. "Isso não pode ser desprezado", diz. Fincatti ressalta que o imóvel, além de estar em área de excelente localização, apresenta boas opções de uso comercial e residencial.

O engenheiro argumenta também que, se o leilão for para uma segunda rodada, o preço do metro quadrado do empreendimento cairia para cerca de R$ 15 mil, valor cobrado hoje nessa região apenas por terrenos.

O diretor da Embraesp aponta uma dificuldade na venda. Para elevar o potencial do uso, o proprietário terá que adquirir Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac). "É caro e seria um dos poucos fatores a prejudicar o potencial do empreendimento", afirma o especialista.

Vladimir Goitia

Fonte: DCI - São Paulo