O Grupo Pão de Açúcar entra oficialmente amanhã numa nova área de atuação, o segmento de shopping centers de pequeno porte, com a abertura do primeiro "shopping de vizinhança" da companhia, localizado num antigo terreno da empresa, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro. Pertencente ao portfólio do braço de negócios GPA Malls & Properties, o empreendimento ocupa uma área bruta locável de 12,5 mil m2 e começa a funcionar com 40 lojas de redes como Centauro, Alô Bebê, Pet Center Marginal, além de um supermercado Pão de Açúcar. O investimento atinge R$ 40 milhões. Foi criada uma marca para os shoppings do grupo chamada Conviva - no Rio, o empreendimento chama-se Conviva Américas (está sediado na avenida das Américas).

Uma mudança estratégica levou o Casino, controlador da companhia e operador de shoppings na Tailândia, a investir nesse modelo de operação, e interromper o plano anterior. No projeto mantido até meados do ano passado, havia permuta de parte dos terrenos, onde estão supermercados e hipermercados, para construtoras de imóveis residenciais e comerciais. Três terrenos foram negociados nessas condições. "Ao se desfazer de uma área para construção de prédios pela permuta, você recebe uma receita uma única vez, não há ganho com locação. Quando abrimos shoppings, a empresa rentabiliza aquele espaço sempre, a receita não se esgota", disse Alexandre Vasconcellos, diretor-geral do GPA Malls & Properties, responsável pela gestão dos ativos imobiliários do grupo desde 2009.

O Pão de Açúcar, na área de supermercados, hipermercados e atacado, soma 693 lojas e 1,5 milhão de m2 de área. O GPA Malls foi criado para buscar projetos de exploração desses espaços e já vinha discutindo internamente, anos atrás, a ideia de criar shoppings, mas o projeto não havia avançado até o momento. No formato atual, no Rio, o supermercado Pão de Açúcar ocupa cerca de 20% da área, e no entorno, estão os pontos de venda âncoras e satélites, além da praça de alimentação. É um empreendimento horizontal, de um único piso.

Ainda pesou na decisão de abrir shoppings de vizinhança o efeito imediato das altas margens do negócio nos resultados do grupo. As maiores empresas abertas de shoppings no Brasil operam com margens Ebitda (lucros antes de juros, impostos, depreciação) superiores a 70%. Na BRMalls, a maior companhia do setor, a taxa foi a quase 77% no primeiro trimestre. É uma margem gigantesca se comparada com índice do varejo alimentar, que atingiu 7% no GPA de janeiro a março. Atualmente, a margem Ebitda do GPA Malls está um pouco abaixo de 40%. "Ainda há muito a se ganhar ao compararmos com a taxa média das grandes empresas do mercado", diz Vasconcellos.

Na outra ponta, para que o negócio avance, será preciso crescer contendo gastos. Shopping é uma operação que exige altas somas de investimento e tem algumas despesas operacionais pesadas, como energia e mão de obra (como já é no varejo) - levando, inclusive, grandes companhias do setor a reforçar aos investidores recentemente que estão atentas a essa linha do balanço. Em 2012, o GPA Malls gerou R$ 153 milhões em receita bruta de vendas. Não há dados de 2011 e a empresa não informa se a operação registra lucro.

"O risco de operação deles é menor, porque são shoppings pequenos. Se for bem localizado e tiver demanda, é um empreendimento que se paga num prazo médio do mercado", disse Mauricio Morgado, sócio da Morgado & Vitelli Consultoria.

Para que o projeto evoluísse, o comando do GPA Malls visitou as operações do Casino na Tailândia, onde a empresa opera galerias de lojas mais populares. Algumas ideias vieram desse contato. A equipe brasileira também foi reforçada, passando de cerca de 100 pessoas alguns meses atrás para 170 funcionários.

Há perspectivas de aberturas de empreendimentos do Conviva em São Paulo e Minas Gerais em moldes semelhantes ou menores que o do Rio. Pelos cálculos da empresa, a ideia é que a cada 1 m2 de supermercado instalado na área, haverá 1 m2 de lojas instaladas. A ideia é ter empreendimentos do Conviva de 7 mil m2 a 12 mil m2 de área. "Em municípios com 80 mil habitantes podemos levar galerias abertas que se adaptam bem a cidades menores. Há vários modelos possíveis, só depende da cidade".

Redes como Colombo e Barred's, Bob's e Burger King já fecharam parceria com o grupo. No Conviva Americas, a Centauro terá um ponto de 3 mil m2, unidade considerada "loja conceito" da rede na cidade. O ponto do Pet Center Marginal será a primeira loja da rede no Rio Assim como ocorre nos grandes shoppings, as lojas fecham contratos padrão com o GPA Malls, que envolvem o pagamento de aluguel mínimo, luvas (espécie de adiantamento pago ao locador), entre outras obrigações.

O GPA Malls prevê adicionar 40 mil m2 a seus projetos no setor imobiliário este ano, incluindo shoppings, e mais 100 mil m2 em 2014. Esse número vai se somar aos atuais 190 mil m2 de área bruta locada pela empresa hoje.



Veículo: Valor Econômico