Por maioria de votos, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que empresas imobiliárias não precisam pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis para formar ou aumentar o seu patrimônio inicial (capital social). O entendimento do Plenário é que a não incidência do tributo, prevista na Constituição Federal, independe da atividade preponderante da empresa.

A controvérsia sobre o alcance da imunidade do tributo foi discutida no Recurso Extraordinário (RE) 1495108, com repercussão geral (Tema 1.348). O julgamento começou no Plenário físico, mas um pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes suspendeu a análise, retomada na sessão virtual encerrada em 19 de outubro.

Imunidade

De acordo com a Constituição (artigo 156, parágrafo 2º, inciso I), o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de empresa em realização de capital nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, salvo se, nesses casos, a empresa tiver como atividade preponderante a compra e a venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

O recurso foi apresentado por uma empresa administradora de bens contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) que considerou válida a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba relativo a um imóvel integralizado a seu capital social. Para a Justiça estadual, a exceção prevista na Constituição se aplica ao caso, em razão da atividade da empresa.

Empreendedorismo

Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin (presidente), de que a imunidade tributária do ITBI na integralização de capital social é incondicionada, independentemente de a empresa ter atividade preponderantemente imobiliária. O objetivo, segundo Fachin, é incentivar o empreendedorismo, facilitar o trânsito de imóveis para capitalização de sociedades e promover o desenvolvimento econômico do país, na linha dos princípios constitucionais da livre iniciativa e da ordem econômica.

O ministro salientou que a ressalva prevista na parte final da norma constitucional se aplica apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

De acordo com a decisão, a imunidade tributária se restringe ao limite do valor do capital social integralizado à empresa. Se o imóvel valer mais do que a quantia acrescentada ao capital da empresa, o imposto incidirá sobre o valor excedente, conforme fixado no Tema 796 da repercussão geral. Por sugestão do ministro Cristiano Zanin, também ficou estabelecido que a prática de qualquer artificialidade, simulação ou fraude invalida a imunidade.

O voto-vista do ministro Alexandre de Moraes seguiu integralmente o relator, inclusive com a incorporação da proposta de invalidação da isenção no caso de fraude. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Eles consideram que a limitação fundada na atividade preponderante já estava prevista no Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), e a mesma estrutura foi mantida na Constituição de 1988.

Tese

A tese de repercussão geral, a ser aplicada aos demais casos semelhantes, é a seguinte:

A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.

(Pedro Rocha/CR//CF)

Fonte: STF – 21/10/2026